上個(gè)月深圳市發(fā)布的二手房指導(dǎo)價(jià)對(duì)于很多炒房客來說是最難受的一天,但對(duì)于一些像買房的人來說,或許也算是機(jī)遇,但最關(guān)心的是這次發(fā)布的二手房指導(dǎo)價(jià)政策真的能穩(wěn)住深圳樓市嗎?下面來看看下文是如何分析的吧。
按照規(guī)定,中介掛房不能超過參考價(jià),違規(guī)會(huì)嚴(yán)懲,這就直接給二手樓市來了個(gè)緊急剎車,2月8日,發(fā)布新政第一天,所有中介和銀行被約談,2月9日,發(fā)布新政第二天,所有中介房產(chǎn)網(wǎng)站二手房價(jià)格暫時(shí)不能查看,因?yàn)樾骂C布的住房指導(dǎo)價(jià)和真實(shí)交易的二手房價(jià)相比,全市平均打了7折,絕大部分都是5-8折,個(gè)別網(wǎng)紅盤甚至直接打了3折,比方說,恒裕濱城二期給出的成交參考價(jià)為13.2萬元/平方米,而1月份的交易均價(jià)為28.73萬/平米,直接被打了5折還多。
很多人都會(huì)覺得二手房指導(dǎo)價(jià)直接提高了首付比例,如果是這樣,那倒不如直接出臺(tái)政策提高首付比例豈不是更簡單直接,把首付3成改為5成,原價(jià)1000萬的房子,要付500萬首付才行,這樣效果不也是一樣的嗎?可是,如果直接5成首付,房子也漲價(jià)了,提到了1200萬,原來買家只能貸出500萬,現(xiàn)在買家變成能貸600萬,只要賣家漲價(jià),銀行流出來的錢也會(huì)變多,而限制指導(dǎo)價(jià),買家購買住宅的貸款最高就是指導(dǎo)價(jià)x平方米x 70%的錢,比如指導(dǎo)價(jià)700萬房子,無論賣家想賣多少,買家愿意多少,最終銀行貸最多也是490萬,銀行也就相應(yīng)只需承擔(dān)490萬的風(fēng)險(xiǎn),可觀,這個(gè)指導(dǎo)價(jià)相當(dāng)于提前布局遏制銀行的貪婪,無論市場價(jià)漲得多離譜,銀行準(zhǔn)賺或虧多少都可控,以預(yù)防壞賬風(fēng)險(xiǎn),畢竟總有鋌而走險(xiǎn)加杠桿買房的投機(jī)者。
大家要注意這個(gè)參考價(jià),實(shí)際上直接作用對(duì)象是中介和銀行,指導(dǎo)價(jià)只是一個(gè)指導(dǎo),實(shí)際成交還是由買賣雙方說了算,漲跌依然是市場行為,指導(dǎo)價(jià)不做強(qiáng)制要求,但會(huì)影響貸款,我們要知道,不管是首套首貸,首套非首貸,或者是二套,首付成數(shù)全部變相提高,比如以半島城邦3期為例,成交價(jià)25萬,參考價(jià)11.6萬不到成交價(jià)的50%,就算按50%來計(jì)算,新政后如果要買一套總價(jià)4000萬的半3房子,銀行評(píng)估價(jià)只有2000萬,也就是說,如果是3成首付名額,只能貸1400萬,實(shí)出首付2600萬,相當(dāng)于首付6.5成;如果是5成首付名額,只能貸1000萬,實(shí)出首付3000萬,相當(dāng)于7.5成;如果是7成首付名額,能貸600萬,實(shí)出首付3400萬,相當(dāng)于8.5成,炒房客喜歡一次性付款買豪宅,然后抵押再貸款7成,相當(dāng)于3成買房子,如今抵押價(jià)按照參考價(jià)來貸款,變相增加了房產(chǎn)抵押成本,對(duì)投資客來說,相當(dāng)于一記重拳。
我們要知道,參考價(jià)針對(duì)深圳西熱東冷,一二手房倒掛導(dǎo)致炒作嚴(yán)重,具有針對(duì)性調(diào)控作用,深圳市監(jiān)管層對(duì)全市3595個(gè)小區(qū),逐一設(shè)定了二手房交易指導(dǎo)價(jià),這是一個(gè)絕對(duì)創(chuàng)新的監(jiān)管舉措,也是一種完全有據(jù)可循的調(diào)控,比如福田、羅湖、龍崗、鹽田更接近實(shí)際成交價(jià),可以分散城市購房熱度,將更多人引導(dǎo)到福田、羅湖,甚至是龍崗和鹽田,而南山、安和學(xué)位房的參考價(jià)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià),這就明顯針對(duì)過熱網(wǎng)紅盤進(jìn)行價(jià)格調(diào)控。
以上就是深圳出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)政策真的能穩(wěn)住房價(jià)嗎的相關(guān)內(nèi)容,希望對(duì)您有所幫助!
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